Impôts LMNP : comment déclarer ses revenus meublés

Tes loyers LMNP sont taxés au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) selon deux options : le micro-BIC (abattement de 50 %) ou le régime réel (déduction des charges et amortissements pour ramener l'impôt à zéro).

La location meublée n'est pas un revenu foncier. L'administration fiscale te considère comme un petit entrepreneur. Tu as l'obligation de tenir une comptabilité et de choisir un régime d'imposition adapté à ta stratégie.

Sources officielles vérifiées le 30 juillet 2026 : régimes d'imposition (impots.gouv.fr), déclaration des locations meublées (impots.gouv.fr), prélèvements sociaux (impots.gouv.fr) et plus-value LMNP (impots.gouv.fr).

Micro-BIC ou Régime Réel : le choix qui change tout

Le Code Général des Impôts te laisse le choix entre deux régimes fiscaux tant que tes revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 € par an.

Le régime micro-BIC : simple, mais tu paies des impôts

Par défaut, si tu gagnes moins de 77 700 €, tu es au micro-BIC. L'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur tes recettes. Tu es donc imposé sur la moitié de tes loyers. Tu n'as aucune charge réelle à déduire.

Le régime réel simplifié : déduire les charges réelles

Si tu optes pour le régime réel simplifié, tu déduis toutes tes charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, frais de notaire). Surtout, tu as le droit de pratiquer l'amortissement comptable de ton bien immobilier et de tes meubles.

L'amortissement répartit comptablement le coût amortissable sur sa durée d'utilisation. Il peut réduire le bénéfice, sans garantir un résultat nul, et sa déduction est plafonnée par l'article 39 C.

Le régime réel nécessite une comptabilité. Son intérêt se mesure avec les chiffres du bien, pas avec une promesse générale.

Exemple chiffré : la mécanique de l'amortissement

Tu achètes un appartement de 150 000 € pour le louer en meublé. Tu l'équipes avec 5 000 € de meubles. Tes loyers annuels s'élèvent à 9 000 €. Tes charges annuelles (intérêts, taxe foncière, assurance) sont de 2 500 €.

Au régime réel, tu vas amortir l'immobilier sur plusieurs décennies. On ne peut pas amortir le terrain (estimé en général à 15 % ou 20 % de la valeur). Tu amortis donc 120 000 € sur une moyenne de 30 ans. Cela te donne une charge d'amortissement immobilier d'environ 4 000 € par an. Tu amortis tes meubles sur 5 ans : 1 000 € par an.

Calcul de ton impôt : Loyers (9 000 €) - Charges (2 500 €) = 6 500 €. Tu as 6 500 € de bénéfice avant amortissement. Tu déduis tes amortissements (4 000 € + 1 000 € = 5 000 €). Ton résultat net final est de 1 500 €. Tu ne paieras des impôts que sur cette petite somme, au lieu de 4 500 € au micro-BIC.

La règle d'or de l'amortissement est dictée par l'article 39C du Code Général des Impôts : l'amortissement ne peut pas générer un déficit LMNP. Il peut seulement ramener ton bénéfice à zéro. Si tu as plus d'amortissements que de bénéfice, l'excédent n'est pas perdu : il est reporté indéfiniment sur les années suivantes.

Un déficit LMNP classique (quand tes charges réelles hors amortissement sont supérieures à tes loyers) est reportable pendant 10 ans, exclusivement sur tes revenus de location meublée non professionnelle. Il ne s'impute jamais sur ton salaire.

Les trois étapes pour déclarer tes impôts LMNP

La déclaration s'anticipe. Tu ne peux pas te réveiller la veille de la date limite des impôts sur le revenu pour tout gérer.

1. Obtenir ton SIRET (INPI)

Dans les 15 jours suivant le début de ta location, tu dois déclarer ton activité. L'ancien formulaire P0i papier n'existe plus. Tu dois obligatoirement passer par l'INPI guichet unique en ligne. Cette démarche gratuite te permet d'obtenir un numéro SIRET, indispensable pour la suite de tes obligations fiscales. Lors de cette étape, tu coches la case pour choisir le régime réel simplifié.

2. Transmettre la liasse fiscale (mai)

C'est le cœur du réacteur. Chaque année en mai, tu dois envoyer ta comptabilité au service des impôts des entreprises (SIE). Ce dossier complet s'appelle la liasse fiscale.

Elle comprend :

• Le formulaire 2031 (qui résume ton bénéfice ou ton déficit).
• Les annexes 2033-A à 2033-G (bilan, compte de résultat, tableau des amortissements).

L'administration fiscale exige que ces documents soient envoyés par téléprocédure. Tu ne peux pas les remplir à la main et les poster. C'est ici que LMNP Facile intervient. Au lieu de payer un expert-comptable 500 € par an, LMNP Facile génère ta déclaration en 10 minutes pour 49 €, avec les PDF 2031/2033, le FEC et le guide EFI pour impots.gouv.

3. Remplir ta déclaration de revenus personnelle (mai-juin)

Une fois ta liasse fiscale envoyée, tu dois reporter le résultat sur ta déclaration de revenus personnelle (formulaire 2042 C PRO).

Concrètement : tu ouvres ton espace impots.gouv.fr, tu coches "Revenus des locations meublées non professionnelles". Voir le détail des cases 2026 à remplir :

• Si tu es au régime réel avec un bénéfice : case 5NA (ou 5NB/5NC selon le déclarant).
• Si tu es au régime réel avec un déficit : case 5NY.
• Si tu es resté au micro-BIC : 5NI en longue durée, 5NG en tourisme classé ou 5NH en non classé ; tu indiques les recettes brutes et l'administration applique l'abattement.

Jusqu'en 2022, l'absence d'adhésion à un CGA/OGA pouvait majorer le bénéfice imposable. Cette pénalité est supprimée à partir des revenus 2023. La loi de finances pour 2025 a ensuite supprimé l'agrément des OGA et la réduction d'impôt pour frais de comptabilité et d'adhésion à compter de l'exercice 2025.

Les impôts annexes du LMNP

L'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ne sont pas les seules taxes qui touchent ton activité de loueur.

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

Puisque tu as un SIRET, tu es redevable d'un impôt local : la CFE. Elle se paie chaque année à la mi-décembre, directement sur ton espace professionnel impots.gouv.fr (à créer séparément de ton espace particulier).

Tu es exonéré de CFE l'année de la création de ton activité. Si tes recettes annuelles sont inférieures à 5 000 €, tu en es également exonéré de façon permanente. Au-delà, le montant dépend de la valeur locative du bien et du taux voté par la commune (compte entre 150 € et 500 € par an en moyenne).

La plus-value LMNP à la revente

La revente doit être intégrée à l'arbitrage entre micro-BIC et réel.

À la revente d'un bien LMNP, le régime des plus-values immobilières des particuliers reste applicable. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements admis en déduction au réel sont toutefois réintégrés dans le calcul de la plus-value, sous réserve des exceptions prévues par la loi. Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer.

Vérifie immédiatement sur ton espace INPI si tu as bien sélectionné le régime réel simplifié lors de ton immatriculation. Si tu es par défaut au micro-BIC, envoie un message via ta messagerie sécurisée impots.gouv.fr (espace professionnel) avant le mois de mai pour lever l'option pour le régime réel.