Les amortissements LMNP ne peuvent pas créer de déficit. L'excédent est reporté sans limite de durée (amortissements réputés différés). Rien n'est perdu.
Par Yann Lephay
En LMNP, les amortissements ne peuvent pas créer de déficit fiscal. C'est une règle fondamentale : si le montant total des amortissements dépasse le bénéfice avant amortissements (loyers - charges), l'excédent est "mis de côté" sous forme d'amortissements réputés différés (ARD). Ces ARD sont reportables sans limite de durée sur les exercices suivants.
Concrètement, si tes loyers sont de 10 000 €, tes charges de 4 000 € et tes amortissements de 8 000 €, voici ce qui se passe : bénéfice avant amortissements = 10 000 - 4 000 = 6 000 €. Amortissements déduits = 6 000 € (pour ramener le résultat à zéro). Amortissements différés = 8 000 - 6 000 = 2 000 €, reportés sur l'année suivante.
En revanche, les charges (hors amortissements) peuvent créer un déficit BIC. Ce déficit est reportable pendant 10 ans sur les bénéfices futurs de la même activité. Exemple : si tes charges dépassent tes loyers (gros travaux la première année), le déficit hors amortissements est reportable. Mais ce déficit LMNP ne peut pas s'imputer sur tes autres revenus (salaire, etc.), contrairement au déficit LMP.
LMNP Facile gère automatiquement le suivi des amortissements différés et des déficits reportables. D'une année sur l'autre, le stock est mis à jour et les déductions sont optimisées pour minimiser ton impôt.
L'amortissement LMNP se calcule par composants : gros œuvre, toiture, installations, aménagements, chacun amorti sur une durée différente. Le terrain n'est jamais amortissable.
Les revenus LMNP sont soumis à l'impôt sur le revenu (TMI) plus 18,6 % de prélèvements sociaux. Grâce aux amortissements, le résultat imposable est souvent à zéro.
Le LMNP au régime réel est un excellent outil de défiscalisation grâce aux amortissements, qui permettent de réduire le résultat imposable à zéro pendant de nombreuses années.