Passer du micro-BIC au réel LMNP 2026

Pourquoi changer de régime ?

Le choix entre micro-BIC et régime réel a un impact majeur sur votre fiscalité. Le régime réel est généralement plus avantageux quand vos charges dépassent l'abattement forfaitaire de 50%.

Quand le régime réel est plus intéressant

Règle simple : Si charges + amortissements > 50% des loyers → optez pour le réel.

Source : Article 50-0 du CGI (seuils micro-BIC)

Conditions pour opter au régime réel

Qui peut opter ?

Tout LMNP peut opter pour le régime réel, même avec des recettes inférieures au seuil micro-BIC (77 700€).

Délai pour opter

Exemple :

• Pour appliquer le régime réel aux revenus 2027 d'une activité existante, exercez l'option au plus tard à la date limite de la déclaration des revenus 2026 déposée en 2027.
• Si 2026 est la première année d'activité, l'option reste possible jusqu'à la date limite de la déclaration de résultats 2026 déposée en 2027.

Procédure de changement

Étape 1 : Identifier votre SIE

Votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) est celui dont dépend l'adresse de gestion de votre activité LMNP (généralement votre domicile).

Trouvez votre SIE : impots.gouv.fr/contacts

Étape 2 : Rédiger la lettre d'option

Modèle de lettre :

[Votre nom et prénom]
[Votre adresse]
[Votre SIRET : XXX XXX XXX XXXXX]

                                        [Ville], le [date]

À l'attention du Service des Impôts des Entreprises de [Ville]
[Adresse du SIE]

Objet : Option pour le régime réel simplifié d'imposition - BIC

Madame, Monsieur,

Je soussigné(e) [Nom Prénom], exerçant une activité de location meublée
non professionnelle sous le numéro SIRET [numéro], vous informe par la
présente de mon souhait d'opter pour le régime réel simplifié d'imposition
en matière de bénéfices industriels et commerciaux (BIC), conformément
aux dispositions de l'article 50-0 du Code général des impôts.

Cette option prendra effet à compter de l'exercice [année].

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations
distinguées.

[Signature]

Étape 3 : Conserver une preuve datée

• Mode d'envoi : Messagerie sécurisée acceptée par le SIE ou courrier
• Destinataire : SIE de votre domicile
• Délai : Selon les règles ci-dessus

Conservez le message, le courrier et l'accusé de réception comme preuve.

Durée et renouvellement de l'option

Durée

L'option pour le régime réel est valable un an.

Reconduction tacite

À l'issue de cette année, l'option est reconduite automatiquement d'année en année, sauf renonciation dans le délai prévu.

Retour au micro-BIC

Pour revenir au micro-BIC :

1. Vos recettes doivent être < 77 700€
2. Informez le SIE avant la date limite applicable à l'option
3. Le micro-BIC s'appliquera à partir de cette année

⚠️ Attention : Réfléchissez bien avant de renoncer. Vous perdrez le bénéfice des amortissements et des déficits reportés.

Cas particuliers

Première année d'activité

Si vous débutez votre activité LMNP, l'option peut être exercée jusqu'à la date limite de dépôt de la première déclaration de résultats. N'appliquez donc pas un délai générique de trois mois : vérifiez l'échéance du millésime concerné.

Couple avec plusieurs biens

Chaque conjoint peut avoir son propre régime si les biens sont détenus séparément. En cas de biens communs, un seul régime s'applique.

LMNP en indivision

L'option doit être exercée par tous les indivisaires. Un seul courrier signé par tous suffit.

Simulation : quel régime choisir ?

Données de simulation

Comparaison

Dans cet exemple, le régime réel fait économiser 1 500€ d'impôt par an.

Erreurs à éviter

1. Opter trop tard : utilisez la date limite correspondant à votre situation, activité existante ou première année
2. Oublier le SIRET : la déclaration d'activité passe par le guichet unique des formalités
3. Ne garder aucune preuve : conservez une trace datée de l'option acceptée par votre SIE
4. Sous-estimer les obligations : Le régime réel implique une comptabilité et une liasse fiscale
5. Renoncer trop vite : les premières années, les charges et amortissements rendent souvent le réel avantageux ; compare les deux régimes avant de changer

En résumé

Notre recommandation : Avant de choisir, simulez votre situation avec LMNP Facile. En quelques minutes, vous saurez quel régime est le plus avantageux et vous pourrez générer votre liasse fiscale si vous optez pour le régime réel.