Meublé de tourisme LMNP : fiscalité et règles 2026

Qu'est-ce qu'un meublé de tourisme ?

Un meublé de tourisme est une villa, un appartement ou un studio meublé loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. La location se fait à la journée, à la semaine ou au mois, généralement via Airbnb, Booking, Abritel ou en direct.

Il ne faut pas le confondre avec la location meublée longue durée, qui constitue la résidence principale du locataire avec un bail d'un an, de neuf mois pour un étudiant ou un bail mobilité.

Fiscalité 2026 : classé ou non classé

Les anciens taux de 71 % et le plafond de 188 700 € ne s'appliquent plus aux recettes de meublés de tourisme perçues depuis le 1er janvier 2025.

Revenus 2025 déclarés en 2026

Revenus 2026 déclarés en 2027

Le plafond du meublé classé évolue donc pour les recettes 2026, mais l'abattement reste à 50 %. Le non-classé reste à 15 000 € et 30 %.

Exemple à 15 000 € de recettes

Le classement diminue ici la base imposable de 3 000 €. L'économie réelle dépend ensuite du taux d'impôt, des prélèvements sociaux ou cotisations applicables à la situation.

Quand choisir le régime réel ?

Le régime réel permet de déduire les charges justifiées et les amortissements :

• intérêts d'emprunt et assurance emprunteur ;
• commissions des plateformes et frais de conciergerie ;
• taxe foncière, CFE, assurance PNO ;
• travaux, mobilier et amortissement de la construction ;
• honoraires de gestion ou de comptabilité.

Pour un non-classé, le réel devient mathématiquement intéressant lorsque les charges et amortissements déductibles dépassent 30 % des recettes. Pour un classé, le point de comparaison est 50 %. Il faut néanmoins tenir compte du coût et des obligations comptables du réel.

Utilise le comparateur micro-BIC vs réel avec tes propres montants.

Comment faire classer son meublé

Le classement est volontaire et va de 1 à 5 étoiles.

1. Choisis un organisme évaluateur accrédité ou agréé.
2. Demande la visite du logement.
3. L'organisme contrôle les critères d'équipement, de service, d'accessibilité et de développement durable.
4. La décision de classement est valable 5 ans.

Le prix et le délai ne sont pas fixés par la loi : ils varient selon l'organisme et le logement. Il est plus fiable de demander un devis que d'utiliser un tarif moyen national.

Enregistrement et démarches

Déclaration avec enregistrement

La loi Le Meur prévoit une déclaration avec enregistrement pour tous les meublés de tourisme au plus tard le 20 mai 2026. Le numéro d'enregistrement doit ensuite être utilisé sur les annonces selon la procédure en vigueur.

La démarche touristique ne remplace pas la déclaration de début d'activité destinée à obtenir un SIRET, à réaliser via le guichet des formalités des entreprises.

Résidence principale : 120 ou 90 jours

Une résidence principale ne peut en principe pas être louée plus de 120 jours par an en meublé de tourisme. Une commune peut toutefois abaisser ce plafond à 90 jours par délibération.

La location à un même client ne doit pas dépasser 90 jours consécutifs au cours d'une année civile.

Résidence secondaire et changement d'usage

Dans certaines communes, la location touristique d'une résidence secondaire nécessite une autorisation de changement d'usage, parfois assortie d'une compensation. La règle dépend de l'adresse et de la délibération locale : vérifie le site ou le service urbanisme de la mairie avant la première annonce.

DPE : ce qui s'applique réellement

Jusqu'au 31 décembre 2033, l'exigence spécifique concerne les logements :

• proposés pour la première fois en meublé de tourisme ;
• soumis à une autorisation de changement d'usage ;
• situés en France métropolitaine.

Ils doivent alors présenter un DPE classé de A à E. À partir du 1er janvier 2034, le niveau attendu sera de A à D. Il ne faut donc pas résumer la règle actuelle par « DPE D obligatoire dès 2025 » pour tous les meublés touristiques.

Autres obligations à prévoir

• informer le syndic lors de la déclaration en mairie si le logement est en copropriété ;
• vérifier que le règlement de copropriété n'interdit pas la location touristique ;
• collecter ou faire collecter la taxe de séjour lorsque la commune l'a instaurée ;
• déclarer les recettes en BIC ;
• vérifier l'affiliation sociale si les recettes touristiques dépassent 23 000 € ;
• conserver les factures et justificatifs au régime réel.

En résumé

Pour aller plus loin

• Location saisonnière LMNP
• Cotisations sociales LMNP
• Micro-BIC ou régime réel
• Déclarer un début d'activité LMNP sur l'INPI

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