Location saisonnière LMNP : démarches et fiscalité 2026

Location saisonnière et LMNP

Une location courte durée proposée sur Airbnb, Booking, Abritel ou en direct est fiscalement une location meublée. Les recettes relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le terme LMNP décrit le caractère non professionnel de l'activité. Il ne dispense ni des démarches touristiques locales, ni du numéro SIRET, ni de la déclaration fiscale.

Checklist avant la première annonce

1. Vérifier le logement et la copropriété

• Le règlement de copropriété autorise-t-il la location touristique ?
• Le logement est-il ta résidence principale ou une résidence secondaire ?
• Une autorisation de changement d'usage est-elle nécessaire à cette adresse ?
• La commune applique-t-elle un quota ou une limite de 90 jours ?

Depuis la loi Le Meur, un copropriétaire qui déclare son meublé en mairie doit aussi en informer le syndic.

2. Déclarer le début d'activité

La déclaration de création ou de début d'activité s'effectue sur le guichet des formalités des entreprises. Elle permet d'obtenir un SIRET et d'indiquer le régime fiscal retenu.

Cette démarche est différente de l'enregistrement touristique auprès de la commune.

3. Enregistrer le meublé touristique

La généralisation de la déclaration avec numéro d'enregistrement est prévue dans toute la France au plus tard le 20 mai 2026. Le numéro doit être indiqué dans l'annonce selon la procédure applicable.

4. Vérifier les durées

Pour une résidence principale :

• plafond national : 120 jours par année civile ;
• plafond local possible : 90 jours si la commune l'a décidé ;
• séjour d'un même client : au maximum 90 jours consécutifs.

La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure.

Fiscalité de la location saisonnière

Micro-BIC : les règles à utiliser en 2026

Les anciens chiffres de 50 % pour un non-classé et 71 % pour un classé ne doivent plus être utilisés pour les recettes perçues depuis 2025.

Exemple non classé : avec 12 000 € de recettes, l'abattement est de 3 600 € et la base imposable de 8 400 €.

Exemple classé : avec 12 000 € de recettes, l'abattement est de 6 000 € et la base imposable de 6 000 €.

Régime réel

Le régime réel permet de déduire les dépenses réellement engagées et les amortissements :

Le réel mérite une simulation dès que les charges et amortissements dépassent l'abattement du micro-BIC : 30 % pour un non-classé et 50 % pour un classé.

Classement : ce qu'il change

Le classement de 1 à 5 étoiles est volontaire et valable cinq ans. Il change :

• l'abattement et le plafond du micro-BIC ;
• la présentation commerciale du logement ;
• le calcul de la taxe de séjour dans certaines communes.

Il ne modifie pas les règles de calcul du régime réel. Pour le détail de la procédure, consulte le guide meublé de tourisme classé ou non classé.

Cotisations et prélèvements sociaux

Sous 23 000 € de recettes touristiques, le bénéfice relève en principe des prélèvements sociaux applicables à la situation du foyer.

Au-delà de 23 000 € de recettes annuelles de meublé de tourisme, une affiliation et des cotisations sociales sont en principe requises. Il ne faut pas confondre :

• le plafond micro-BIC ;
• le seuil social de 23 000 € ;
• les critères LMNP/LMP à l'impôt sur le revenu.

Ces trois tests répondent à des questions différentes.

Déclarations fiscales

Au réel, il faut conserver les relevés des plateformes, factures, justificatifs de commissions, charges, travaux et mobilier. Les montants bruts transmis par les plateformes ne remplacent pas la comptabilité.

TVA : seulement dans certains cas

La location meublée d'habitation est en principe exonérée de TVA. Une activité qui fournit au moins trois prestations para-hôtelières dans des conditions proches de l'hôtellerie peut toutefois relever de la TVA :

• petit-déjeuner ;
• nettoyage régulier pendant le séjour ;
• fourniture de linge ;
• réception de la clientèle.

Une boîte à clés ne suffit pas, à elle seule, à transformer la location en activité para-hôtelière. Le sujet doit être analysé sur les prestations réellement proposées.

Erreurs fréquentes

1. Utiliser encore l'abattement de 71 % pour les recettes 2025 ou 2026.
2. Confondre numéro SIRET et numéro d'enregistrement touristique.
3. Appliquer automatiquement 120 jours sans vérifier la délibération communale.
4. Croire qu'une résidence secondaire n'a aucune limite : le changement d'usage peut être plus contraignant.
5. Comparer micro et réel sans inclure commissions, ménage et amortissements.
6. Oublier le seuil social de 23 000 €.

Décision rapide

Pour aller plus loin

• Meublé de tourisme : classé ou non classé
• Déclaration de début d'activité sur l'INPI
• Cotisations sociales LMNP
• CFE en LMNP

👉 Prépare ta liasse LMNP au réel — calculs, amortissements, formulaires 2031/2033 et guide de report.